Evaluarea imobilelor
Definiţia evaluării
Prin evaluare, în sensul definiţiei din Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, cu modificările şi completările ulterioare („ Ordonanţa ”), se înţelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu deontologia profesională.
Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de drept public ori privat.
Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate, la o anumită dată şi concretizat în raportul de evaluare.
Evaluarea este o estimare şi nu un calcul exact al unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea raţionamentului profesional al evaluatorului.
Scopuri ale evaluării
Printre scopurile posibile ale evaluării se înscriu:
1. vânzarea/cumpărarea unui bun;
2. fuziuni şi schimburi de proprietăţi;
3. garantarea împrumuturilor;
4. justă compensare în caz de expropriere
(cauză de utilitate publică) sau pentru restituirea proprietăţilor;
5. înregistrarea în situaţiile financiare;
6. evaluarea pentru asigurare;
7. evaluarea în cadrul procesului de insolvenţă/faliment;
În România, activitatea de evaluare a început în anul 1992 odată cu înfiinţarea Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), ANEVAR s-a înfiinţat odată cu trecerea la economia de piaţă a României, când valoarea de piaţă a devenit o noţiune de bază în cadrul tranzacţiilor între părţi. Prima specializare a evaluatorilor a fost evaluarea întreprinderii. Cererea pentru acest tip de evaluări a fost determinată de lansarea programului de privatizare a fostelor întreprinderi de stat.
Începând cu anul 1997, odată cu reducerea numărului întreprinderilor de privatizat şi cu nevoia întreprinderilor privatizate de a-şi atrage resurse financiare pentru dezvoltarea activităţii, a apărut necesitatea ca aceste întreprinderi să vândă activele în surplus sau să le ipotecheze pentru atragerea de împrumuturi. Astfel s-au creat premisele apariţiei celei de a doua specializări a evaluatorilor: evaluarea proprietăţii imobiliare.
Evaluatorii autorizaţi sunt competenţi să evalueze, în funcţie de specializarea de evaluare în care au fost instruiţi şi pe care o deţin în Tabloul Uniunii, următoarele patru categorii de bunuri ( proprietăţi ): întreprinderi, proprietăţi imobiliare, bunurile mobile și active financiare.
Evaluarea Proprietății Imobiliare
Proprietatea imobiliară reprezintă un spațiu care deserveşte o anumită utilizare, pe o anumită perioadă de timp. În mod teoretic, proprietatea poate permite utilizări alternative, în funcție de posibilitățile de îmbinare a caracteristicilor acesteia și de cerințele utilizatorilor. În acest context, analiza caracteristicilor fizice se traduce mai degrabă într-o analiză a limitărilor în abordarea eventualelor utilizări alternative, datorită condițiilor fizice date. Caracteristicile fizice pot influența utilizarea, permisivitatea legală și încadrarea zonală. Evaluatorul analizează posibilele modificări fizice ce pot surveni asupra proprietății, cu impact pozitiv sau negativ.
Cercetarea și cunoașterea pieței este o condiție esențială în fundamentarea tuturor deciziilor cu impact economic. În cazul pieței imobiliare, analiza de piaţă urmărește culegerea datelor relevante și suficiente care să ajute în poziționarea unei proprietăți pe o anumită piaţă specifică. Odată ce scopul evaluării este determinat, evaluatorul va selecta un nivel al analizei corespunzător, direct proporţional cu nivelul de informaţii necesar pentru a ajunge la o decizie.
În cadrul procesului de evaluare, datele obținute prin analiză de piaţă sunt folosite la fundamentarea selectării comparabilelor, a calculării și argumentării ratelor de ajustare folosite, respectiv în aplicarea metodologiei, a celor trei abordări, a deprecierilor, precum și calculării fluxurilor de venit viitoare. Orice analiză de piață trebuie sa cuprindă observarea stării economice generale a momentului, identificarea indicatorilor de creştere și conectarea acestora la economia proprietății.
Prin urmare, mai mult decat o simplă comparare a prețurilor obținută prin observarea catorva proprietăți asemănătoare, procesul de evaluare presupune surprinderea caracteristicilor productive ale proprietății subiect, analizarea acestora și aplicarea raționamentului profesional cu privire la specificul pieței imobiliare la data evaluarii, dar și cu privire la ciclul economic al comunității, identificarea tendințelor pieței și al comportamentului participanților la piața specifică.