Evaluarea imobilelor

Definiţia evaluării
 

Prin evaluare, în sensul  definiţiei  din Ordonanţa Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări  prin Legea  nr. 99/2013, cu modificările  şi completările ulterioare   („ Ordonanţa ”),  se înţelege  activitatea  de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de  un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi  cu  deontologia profesională.

Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea  oricărei  persoane  fizice sau juridice,  de drept public ori privat.

Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate, la o anumită dată şi concretizat în raportul de evaluare.

Evaluarea este o  estimare şi  nu un calcul  exact al unei valori printr-o formulă  matematică  sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea  raţionamentului profesional al evaluatorului.
 

Scopuri ale evaluării                                         

Printre scopurile posibile ale evaluării se înscriu:  
                              

      1. vânzarea/cumpărarea unui bun;                                                              
      2. fuziuni şi schimburi de proprietăţi;
      3. garantarea împrumuturilor;
      4. justă compensare în caz de expropriere
(cauză de utilitate publică) sau pentru restituirea proprietăţilor;
      5. înregistrarea în situaţiile financiare;
      6. evaluarea pentru asigurare;
      7. evaluarea în cadrul procesului de insolvenţă/faliment;
 

În România, activitatea de evaluare a început în anul 1992 odată cu înfiinţarea Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), ANEVAR s-a  înfiinţat odată cu  trecerea la economia de piaţă  a României,   când  valoarea  de piaţă  a devenit  o  noţiune de  bază în cadrul tranzacţiilor  între părţi. Prima specializare a evaluatorilor  a  fost  evaluarea întreprinderii. Cererea pentru  acest tip  de evaluări a fost determinată de lansarea programului de privatizare a fostelor întreprinderi de stat.

Începând cu  anul 1997, odată  cu reducerea numărului  întreprinderilor  de privatizat şi cu nevoia întreprinderilor privatizate de a-şi atrage resurse  financiare  pentru  dezvoltarea  activităţii, a apărut necesitatea  ca aceste  întreprinderi  să vândă  activele  în surplus  sau  să le ipotecheze  pentru atragerea  de  împrumuturi.  Astfel s-au  creat premisele  apariţiei  celei de a doua  specializări  a evaluatorilor:  evaluarea proprietăţii imobiliare.

Evaluatorii autorizaţi sunt competenţi  să  evalueze, în funcţie  de specializarea  de evaluare în care au fost instruiţi şi pe  care  o deţin în Tabloul Uniunii,  următoarele  patru categorii de  bunuri ( proprietăţi ):  întreprinderi,  proprietăţi imobiliare,  bunurile mobile și active financiare.

Evaluarea Proprietății Imobiliare

Proprietatea imobiliară reprezintă un spațiu care deserveşte o anumită utilizare, pe o anumită perioadă de timp. În mod teoretic, proprietatea poate permite utilizări alternative, în funcție de posibilitățile de îmbinare a caracteristicilor acesteia și de cerințele utilizatorilor. În acest context, analiza caracteristicilor fizice se traduce mai degrabă într-o analiză a limitărilor în abordarea eventualelor utilizări alternative, datorită condițiilor fizice date. Caracteristicile fizice pot influența utilizarea, permisivitatea legală și încadrarea zonală. Evaluatorul analizează posibilele modificări fizice ce pot surveni asupra proprietății, cu impact pozitiv sau negativ. 

Cercetarea și cunoașterea pieței este o condiție esențială în fundamentarea tuturor deciziilor cu impact economic. În cazul pieței imobiliare, analiza de piaţă urmărește culegerea datelor relevante și suficiente care să ajute în poziționarea unei proprietăți pe o anumită piaţă specifică. Odată ce scopul evaluării este determinat, evaluatorul va selecta un nivel al analizei corespunzător, direct proporţional cu nivelul de informaţii necesar pentru a ajunge la o decizie.

În cadrul procesului de evaluare, datele obținute prin analiză de piaţă sunt folosite la fundamentarea selectării comparabilelor, a calculării și argumentării ratelor de ajustare folosite, respectiv în aplicarea metodologiei, a celor trei abordări, a deprecierilor, precum și calculării fluxurilor de venit viitoare. Orice analiză de piață trebuie sa cuprindă observarea stării economice generale a momentului, identificarea indicatorilor de creştere și conectarea acestora la economia proprietății.

Prin urmare, mai mult decat o simplă comparare a prețurilor obținută prin observarea catorva proprietăți asemănătoare, procesul de evaluare presupune surprinderea caracteristicilor productive ale proprietății subiect, analizarea acestora și aplicarea raționamentului profesional cu privire la specificul pieței imobiliare la data evaluarii, dar și cu privire la ciclul economic al comunității, identificarea tendințelor pieței și al comportamentului participanților la piața specifică.